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全國房地產(chǎn)市場參差不齊
作者：佚名 日期：2001-8-7 字體：[大] [中] [小]
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搜房研究院的專家團近日指出，今年上半年全國各地房地產(chǎn)市場雖然是一派紅火現(xiàn)象，但是各地市場差異仍然比較大。這種差異表現(xiàn)在市場規(guī)模、市場成熟程度、市場政策等各方面。
住房制度改革推進程度不同
廣州、上海等地住房市場化已經(jīng)比較完善、成熟；北京市國家機關(guān)工作人員住房補貼已經(jīng)陸續(xù)發(fā)放；江蘇等地住房補貼發(fā)放辦法也已經(jīng)出臺；武漢等地已經(jīng)將貨幣化住房方案列入了當?shù)胤康禺a(chǎn)工作重點；哈爾濱、吉林等地也已經(jīng)開始推行住房貨幣化分配政策。住房改革已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流，但推進程度仍然參差不齊，各地住房政策、住房市場化進程等尚處于不同發(fā)展階段。
各級市場發(fā)展程度不同
各地市場除了存在地域性發(fā)展不平衡外，一級市場、二級市場、三級市場的發(fā)展差異也較大，許多地方各級市場不均衡也已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大障礙。目前，我國房地產(chǎn)二級市場（房地產(chǎn)的開發(fā)者與房地產(chǎn)的消費者之間構(gòu)成的交易市場）發(fā)展較快，市場規(guī)模日益擴大，法律法規(guī)也比較健全。相比較而言，關(guān)于土地使用權(quán)出讓的房地產(chǎn)一級市場以及關(guān)于房地產(chǎn)再次交易的房地產(chǎn)三級市場尚不健全，這在一定程度上阻礙了整個房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。
在房地產(chǎn)一級市場上，除上海、杭州、廣州等個別城市已經(jīng)對城市建設(shè)用地實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)外，大多數(shù)地方的土地供應(yīng)尚未有效地納入規(guī)劃。較為無序的土地供應(yīng)，一方面使得政府難以完全限制二級市場的供應(yīng)量，宏觀調(diào)控力度減弱，土地供應(yīng)存在無序狀態(tài)，這為房地產(chǎn)市場進一步的發(fā)展埋下了很大的隱患；另一方面，開發(fā)商可以從多種渠道獲得土地，不同的土地來源極大地影響了開發(fā)商的成本，市場的“公平性"受到影響。土地市場的“黑箱操作"也成為房地產(chǎn)界腐敗的重要根源。目前，北京市雖然成立了“土地整理儲備中心”，但由于歷史原因，北京市許多土地資源仍然掌握在政府機關(guān)、企業(yè)單位手中，什么時候才能真正掌握土地供給，尚不得而知。
房地產(chǎn)三級市場除福州、寧波、上海、南通、沈陽等個別城市發(fā)展較快外，大多數(shù)地方尚未真正啟動。由于三級市場具有解決消費者梯級消費、提高消費者消費能力等多方面作用，對二級市場推動作用較強。但三級市場不健全，很大程度上限制了房地產(chǎn)二級市場發(fā)展。
企業(yè)規(guī)模與專業(yè)化程度不同
深圳、廣州等地開發(fā)商由于一直處于市場化比較高的環(huán)境中，開發(fā)商專業(yè)化程度比較高，企業(yè)規(guī)模也比較大。目前，上海、廣州、南京、深圳、成都等地已經(jīng)開始清理整頓房地產(chǎn)企業(yè)，提高了項目開發(fā)的“門檻”，對企業(yè)的規(guī)模及專業(yè)化程度都提出了更高要求。而在大多數(shù)城市中，企業(yè)進入市場的“門檻”相對比較低，在需要多專業(yè)、多學(xué)科系統(tǒng)協(xié)作的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域尚有許多“夫妻店”、“兄弟店”，企業(yè)專業(yè)化程度不高、規(guī)模不大。尤其最近一兩年涌入的不少企業(yè)以前從來沒接觸過房地產(chǎn)，有的企業(yè)本身素質(zhì)就很差，有極強的投機性。即使在北京，2000年房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達到3929家，一年增加了1167家，企業(yè)數(shù)量雖然增長了，但企業(yè)規(guī)模、企業(yè)素質(zhì)并沒有能夠及時跟進。目前北京市場在售項目約950個，掌握在510家開發(fā)商手中，大多數(shù)開發(fā)商并沒有項目運作。
專家指出，最近中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，在金融方面提高了商品房預(yù)售門檻，從長遠來看，這一政策對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)�；I(yè)化發(fā)展將具有較大的規(guī)范作用。（王震杰 董時紅）